Gazeteparc.com - Şubat 2011

"Krizle Tüm Dünya Gördü ki Gayrimenkulün Değeri Azalmıyor"


Gayrimenkul sektörünün farklı alanlarında 35 seneyi bulan uzun deneyiminden faydalanmak adına sorularımızı yönelttiğimiz Çelen Kurumsal Değerleme ve Danışmanlık Yönetim Kurulu Başkanı Güniz Çelen, sektörde sürdürülebilir başarı için pazarı tanımanın, iyi dinlemenin ve geliştirilen ilişkileri koparmadan aynı seviyede tutabilmenin önemine değiniyor.

Ö.Duygu Çil: Sektöre dair genel bir 2011 değerlendirmesi yaptığınızda neler söylersiniz?

Güniz Çelen: Cari açık hariç ekonomik veriler gayet iyi görünüyor. İlişkide olduğumuz ekonomilerle kıyasladığımızda Türkiye'nin konumu bambaşka bir düzeyde. İnsanımızın girişimciliği, iş yapma isteği, tüketimi kısaca dinamizmi dış etkilerden bağımsız. İç dinamikleri ile hayatta kalan sanayimiz büyüyor. İhracat yaptığımız ülkelerin durumunun yavaş olsa da iyiye doğru gitmesi bizleri olumlu etkiliyor. 2011 yılında yüzde 8'in üzerinde büyüme olacak diye tahmin ediyorum.

ÖDÇ: Segmentler bazında değerlendirme yaptığımızda konut, ofis ve konaklama sektörlerinde genel durum nedir?

GÇ: Konut sektörünün hızlı bir öğrenme eğrisi var. İmalatçı, tüketici, yatırımcı ve de geliştirici açısından sektör iyileşerek gelişmeye devam edecek. Alemdağ gibi bazı bölgelerde gereksiz bir yoğunluk var. Bu tarz alanlardaki projelerin işletilmesi sorun olacak. Sağlıklı koşullarda yapılan geliştirmeler için karlı bir dönem geliyor.

Otel yatırımları için iyi bir zaman. Alışveriş merkezleri için akıllı yatırım imkanları hala var. Dışarıya açık, sokak çarşısına yakın AVM'ler revaçta olacak. Ofis yatırımlarında kat edilecek daha çok yol var.

Gebze, İkitelli, Avcılar ve Hadımköy taraflarında sanayinin yarattığı baskı ile arsa fiyatları çok yüksek olmasına rağmen lojistik alanında büyük bir üretim olacak diye düşünüyorum. Şu an yapılan projeler bu sinyali veriyor.

ÖDÇ: Gayrimenkul yatırımları denildiğinde ilk akla gelen şehir İstanbul. Ancak çok yavaş da olsa diğer bazı şehirlerde kıpırdanma var. Bu konuda neler söylersiniz?

GÇ: İstanbul, yerellikten gittikçe kopan uluslararası ve pahalı bir merkez. Burada yaşamanın, üretmenin ve çalışmanın ciddi bir maliyeti var. Üstelik diğer şehirlerde hizmet ve yatırımlara ihtiyaç duyan bir nüfus var. Yatırımcının özüne dönerek kendi memleketine dönüp yatırım yapması zaten hep vardı. İstanbul dışındaki kentlerin hepsinde fırsat var.

İzmir özelinde konuşursak bu şehir aslında ciddi üretim yapan ve temin edilen tüm menfaatlerin İstanbul'a aktığı, kendisine de fazla bir tortu kalmadığı bir konumdaydı. Son dönemde koşullar değişmeye başladı. İzmirli üretip kendisi için de tüketir hale geldi. Şehrin pek çok alanda büyük açığı olmamasına rağmen gelecekteki hizmet sektörünün daha güçlü bir şekilde gelişeceğini göz önüne alırsak ofis alanlarında bir açık olduğunu söyleyebilirim. Konut açısından da biraz nazlılar. İyi koşullarda yaşayan, güzel ürünlere düşkün olan İzmirliler makul fiyatlara alışık ve spekülatif fiyatlarda satışlar temin edilemiyor. Bu nedenle lüks konutlar yavaş satıyor.

ÖDÇ: Yatırımcılar açısından gayrimenkulün önemi nedir?

GÇ: Krizle tüm dünya gördü ki para piyasalarında yaşanan hayal kırıklıklarının tersine gayrimenkulün değeri kaybolmuyor. Türkiye'deki demografi ve insanlarının sosyokültürel yapısı itibariyle arsa ve toprak büyük önem teşkil ediyor.

ÖDÇ: Müşterilerinize hizmet verirken sizi en fazla yoran konu nedir?

GÇ: İmar meseleleri bizleri en fazla yoran konuların başında geliyor. İmarı olmayan bir arsaya imar kazandırmak sektördeki bütün oyuncuları hiçe saymakla eşdeğer. Değerlemesini yaptığımız bir gayrimenkul değerinde emsal 2 misline çıktığında biz ne yapabiliriz? Bu belirsizlikler kentleşme söz konusu olduğunda zarar verici oluyor.

ÖDÇ: Yaptığınız konuşmaların birinde yurtdışında hayata geçirilecek projeler için 10 sene izin almayı bekleyenler olduğunu belirttiniz. Ülkemiz bu açıdan özellikle büyük projelerin geliştirilmesi noktasında daha mı avantajlı?

GÇ: Batıda size ne binayı yıktırıyorlar ne de yenisini yaptırıyorlar. Belçika'da bir müşterimiz için ancak 7 senede izin alabildik. Halk komiteleri, çevreciler ve belediyelerle defalarca bir araya gelip derdimizi anlattık. Newyork'ta yaptığımız 3 işte de oldukça zorlandık. Türkiye bu açıdan kolay bir ülke. Bizden daha kolay olan ülke Azerbaycan'dı. Şimdi orada da işler yavaşlamaya başladı.

Burada iş yapan yabancı yatırımcıların ciddi bir kültürel ve dil bariyerleri var. Doğru bir yaklaşım sergilendiğinde başarısız olmaları mümkün değil. Ancak özellikle Avrupa'dan gelenler süreçleri daha siyah - beyaz olarak algıladıklarından ülkemizdeki bazı konuların net olmaması onları zorluyor. Bu nedenle sürecin tüm detaylarını iyi bilmeleri gerekiyor. Süreci iyi bildikten sonra Türkiye rahatlıkla iş yapılabilir bir ülke ancak bu işin öğrenileceği en son ülke. Bazen vasıfsız kişilerin gelip girişimlerde bulundukları da oluyor ki zaten onların başarısız olacakları daha baştan belli.

Gayrimenkul işi küçümsememeli. 35 sene bu sektörün farklı alanlarında çalıştım. Bir geliştirme projesini başlatıp, başarı ile sonlandırıp, kazanılan değeri cebe koymanın çok büyük bir marifet olduğunu düşünüyorum. Bu sektörde başarılı olmanın anahtarı, pazarı tanımak, iyi dinlemek ve geliştirilen ilişkileri koparmadan aynı seviyede tutabilmek.

ÖDÇ: Sektörde tartışması sonlanmayan konulardan biri de "İstanbul Finans Merkezi" projesi. Bu projeyi daha baştan ölü doğmuş olarak nitelendirenler de yok değil. Sizin bu projeye bakışınız nedir?

GÇ: Washington'un politika, Newyork'un finans merkezi olmasından kaynaklanan ilişkilerine benzer bir yapı yaratılmak isteniyor olabilir. Fakat nasıl salt sahne inşa etmekle tiyatro olmuyorsa bina yapmakla da finans merkezi olunmaz. Özünde bu proje bir fiziksel mevzu olarak tartışılmamalıdır. İstanbul'un finans merkezi olması için atılması gereken bir sürü adım, yapılması gereken pek çok şey var.

Zaten İstanbul bir finans merkezi olacak idiyse belirli bir lokasyonun hedef gösterilmesi bir hazırlıktır ama zaten olamayacaksak yüksek binaların inşası neye yarar? Bu projeyi ilişkilendirmek politika ve teşvikle ilgili. Uluslararası yatırımcının İstanbul'a gelip yatırım yapıp, kendini yerleştirip buradan faaliyet yapması için belirli sebeplerin yaratılmış olması lazım.

Altyapı olarak bilişim sistemlerinin çok yüksek teknolojide tesis edildiği yere yakın olmak bir ihtiyaç ve bulut teknolojisi olarak isimlendirilen bir teknolojinin geçerli olduğu zamanlardayız. İnternet ortamında her yerden finansal anlamda iş yapmak mümkün. Kuramsal olarak da uygulamada da tüm datayı havaya bindiriyoruz. Dolayısıyla sadece teknoloji ile belki bölge liderliğine soyunabilir. Devlet teşviği, para piyasalarında derinleşme gibi şartların sağlanması gerekiyor. Ben bütün bunların zaten kendi kendine olacağını düşünüyorum. İstanbul, dünyanın bir şekilde bağlanmak zorunda olduğu önemli bir merkez. Yeter ki biz buna engel olacak bir şey yapmayalım.

Kaynak: http://www.gazeteparc.com/s236-guniz-celen.html